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相続登記に使える遺言書とは

相続登記に使える遺言書とは、「不動産が特定できる」記載のあるものです。

遺言書がない場合に比べ、相続登記の際、添付する書類の量はずっと少ないので遺言書があると相続登記はとてもスムーズになります(もちろん相続人間の争いも減るでしょう)。
なぜなら、

  1. 遺言者が亡くなった。
  2. 遺言書で不動産の帰属先が決定している。
  3. 帰属先で決められた相続人が生存している。

ということが、証明できれば済むからです。

したがって、通常必要となる被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本を揃える必要もありませんし、遺産分割協議書も不要です。ですので、相続人全員に実印、印鑑証明書をもらう必要はありません。

→遺言書がある場合の必要書類については後述します。

ただ、どんな文言の遺言書でも相続登記に使えるわけではありません。
相続登記に使用できる遺言書には、条件があります。

(1)法律の条件を満たした遺言書でなければならない

法律の条件を満たした遺言書とは、次の3つの遺言書です。

  1. 公正証書遺言書
    公証役場で作成
  2. 検認を受けた自筆証書遺言書
    遺言者が自分で書いて作成(全文・日付・氏名自書、押印要)
  3. 検認を受けた秘密証書遺言書
    内容を秘密にした遺言書を公証役場で作成

※検認とは、家庭裁判所で行いますが、その遺言書がまちがいなくその人が書いたかどうか判定してくれるもので、遺言書の内容まで判断されません。
この3つ以外の遺言書は、法律上は遺言書として認められません。

したがって、被相続人のメモを遺言書だと言って相続登記をしようとしても、上記要件を充たしていないかぎり相続登記はできません。

(2)不動産の記載があいまいな遺言書は使用できない

たとえ法律の条件を満たした遺言書を作成しても、遺言書の内容で不動産の記載があいまいな場合は、相続登記に使用できません。

たとえば「熱海にある別荘は、○○に相続させる。」という遺言書があったとします。
この場合「熱海にある別荘」では、どの別荘か特定できないため相続登記が認められないのが通常です。
仮に熱海に別荘はひとつしかないとか、熱海には被相続人名義の不動産はひとつしかないとします。このような場合、被相続人の名寄帳等、この別荘が特定できれば、法務局によっては登記可能となることもあります。
前述のように、遺言書のあるなしで相続登記にかかる添付書類は大きく異なります。法務局に事前の確認が必要です。

では、相続登記ができるための不動産の記載はどのようにすればよいのでしょうか。

いちばん確実となるのは、不動産の登記事項証明書どおりに所在地番、家屋番号等を記載する方法です。不動産の所在地が地番、家屋番号までしっかりと記載されていなければならないということです。
地積や床面積については、記載されていることが望ましいですが、必ずしも記載されていなければ登記できないというわけではありません。また、地積や床面積は記載されているが、数字が異なるといった場合もあります。地番、床面積まで記載されていれば通常登記できますが、法務局に事前に確認しましょう。

その他の記載方法で、登記ができるがどうかは個別確認になります。是非ご相談下さい。

この不動産の記載は、遺産分割協議書の不動産の記載でも同様です。

遺言書を使用した相続登記の添付書類

遺言書
公正証書遺言(公証役場で作成した遺言)の場合検認は不要です。
自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は検認を経たものを登記申請書に添付します。
(検認後何ヶ月以内に登記申請しなければならないといった制限もありません。)
被相続人(遺言者)の死亡時の戸籍謄本
出生から遡って取得する必要はありません。
= 遺言者が亡くなったことを証明します。
遺言に不動産を相続させると書かれた相続人の戸籍謄本
遺言者の死亡日以後に発行された戸籍謄本をご用意ください。
= 相続人が遺言の効力発生時に生存していることや、遺言者の相続人であること
(夫婦の場合離婚していないこと、養子の場合離縁していないこと)を証明します。
不動産を取得する相続人の住民票
取得する人の住所氏名は登記簿に記載されます。
= 登記名義人になる方の実在性、正確な住所を証明するためです。
遺言者の住民票の除票(本籍の記載があるもの)
= 登記簿上の住所と戸籍謄本のつながりを証明します。
尚、本籍地と登記簿上の住所が同じである場合は省略できます。
不動産の固定資産評価証明書
ある年度の固定資産評価証明書は、
その年の4月1日から翌年の3月31日までの登記申請に使用します。
(例えば平成25年度の固定資産評価証明書は、
平成25年4月1日から、平成26年3月31日までの登記申請に使用します。)
不動産登記法で定められた添付書類ではありませんが、
相続登記申請時の、国に納付する登録免許税を算出するために必要な書類となります。
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