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相続人のいることが明らかでないときには、その相続財産は法人とされ、「相続財産法人」が成立します（民法951条）。
相続人のいることが明らかでないときには、相続財産の帰属先の存否そのものが不明であるため、相続財産が無主物（所有者がいない物）となることを避けるために、相続財産そのものを法人と擬制するのです。

相続財産法人は、「相続人のあることが明らかでない」「相続財産」について、相続開始と同時に、法律上当然に成立します。
相続財産法人が成立すると、利害関係人等の請求によって、家庭裁判所が相続財産管理人を選任します（民法952条1項）。

相続財産管理人は、次の行為をする権限を有しています。

相続財産中の不動産については、登記名義人表示変更（氏名変更）登記の方法によって相続財産法人名義にする必要があります。
被相続人の所有不動産について相続財産法人への名義変更をすることは、相続財産管理人の権限内の行為であり（上記２．①参照）、最初になすべき管理行為です。

具体的には、相続財産管理人が申請人となって、「年月日相続人不存在」を原因として、登記名義人表示を「亡何某」から「亡何某相続財産」に変更します。

相続財産管理人は、債権者および受遺者に対する弁済および弁済のためにする相続財産の換価（競売）の権限を有しています（上記2．②参照）。
相続債務を弁済するために相続財産である不動産を処分する必要がある場合、原則は競売（民法957条2項、932条）により不動産を換価します。
これに対して、任意売却による換価は、相続財産管理人の権限外の行為であるため（上記2．③参照）、家庭裁判所による権限外行為の許可を受ける必要があります（民法第953条、同法第28条）。

任意売却による所有権移転登記申請には、通常の売買による所有権移転登記の際に必要な書類に追加して、

• ・相続財産管理人の選任審判書
• ・権限外行為許可の審判書

が必要になります。

また、相続財産管理人が家庭裁判所の権限外行為許可書を添付して登記を申請する場合には、通常の売買と異なり、登記義務者（相続財産法人）の権利に関する登記識別情報（登記済証）の添付は不要です（登記研究606、p.199）。