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不動産の売買と登録免許税とその軽減措置

土地・建物を買受けるときに、登記の申請を行います。
このときに、国税である登録免許税が課税されます。登録免許税は多額になることが多いので、事前に金額を算出しておくなどして把握しておきたいものです。

土地の所有権移転登記

土地の所有権を売買で移転する場合、通常であれば、土地の固定資産評価額の1000分の20の登録免許税がかかります。
ただし、平成29年3月31日までの間に登記を受ける場合には、租税特別措置法(以下、「措法」)72条により、税率は1000分の15に軽減されます。

建物の所有権移転登記

建物の所有権を売買で移転する場合の登録免許税の税率は、通常の売買による所有権移転登記のとおり、1000分の20です。

ただし、措法72の2~75条により、個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については、次のような軽減税率が適用されます。

住宅用家屋の軽減税率

1.住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2)

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記については、登録免許税の税率は、1000分の1.5となります。

2.住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73)

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の取得(売買及び競落に限ります。)をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記については、登録免許税の税率は、1000分の3となります。

3.特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74)

個人が、平成28年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの(以下「特定認定長期優良住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記については、登録免許税の税率は、1000分の1となります。
(一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記の場合には、1,000分の2となります。)

4.認定低炭素住宅の所有権の保存登記等(措法74の2)

個人が、平成28年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記については、登録免許税の税率は、1000分の1となります。

5.特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記(措法74の3)

個人が、平成28年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記については、登録免許税の税率は、1000分の1となります。

6.住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記(措法75)

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記については、登録免許税の税率は、1000分の1となります。

※これらの軽減税率の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。
また、上記措法72の2、73及び74の規定の適用を受けることができる「もっぱら個人の住宅の用に供する家屋」とは、その家屋を新築または取得した個人が居住の用に供する専用住宅家屋をいい、店舗併用住宅、事務所併用住宅のような家屋はこれに該当しません。
ただし、その家屋の床面積の90%を超える部分が住宅である店舗併用住宅、事務所併用住宅などの家屋は、専用住宅家屋に該当するものとして取り扱って差し支えないこととされています。
この場合、90%を超えているかについては、申請者が提出した図面等で判断することとされています。
区分所有建物の部分についても、同様に扱うこととされています。

また、登記申請の際に、その住宅の所在する市町村等の「住宅用家屋証明書」を添付する必要があります。
市町村やケースにより異なる場合がありますが、必要書類は次のようなものです。

(1)自宅を新築した場合
  • ○住民票の写し
  • ○登記事項証明書(表題登記)、または表題登記申請書の写しと登記完了証
  • ○建築確認申請書、建築確認済証及び検査済証
(2)建築後使用されたことのない住宅(建売住宅・マンション等)を購入した場合

(1)の書類に加えて、

  • ○売買契約書など取得年月日がわかる書類
  • ○家屋未使用証明書
(3)その他、注意すべき事項
  • ■抵当権設定登記の場合は、各上記の書類のほかに、その住宅を取得するための資金貸付であることが確認できる書類(金銭消費貸借契約書等)が必要です。
  • ■特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅による登録免許税の軽減を受ける場合(新築されたもの・建築後使用されたことのないものに限ります。)は、上記の各書類のほかに、認定申請書及び認定通知書(変更がある場合には変更認定申請書及び変更認定通知書)の写しが必要です。
  • ■特定増改築家屋による登録免許税の軽減を受ける場合(建築後使用されたことのあるものに限ります。)は、上記の各書類のほかに、増改築等工事証明書が必要です。
  • ■転入手続を済ませていない場合には、現在お住まいの住宅の処分方法がわかる書類(売却される場合は売買契約書等、賃貸の場合は賃貸借契約書等)もあわせて必要になります。

住宅用家屋証明の取得は、専門的な内容になり、一般には時間と手間がかかるので、司法書士が代行することが多いです。

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