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財産分与による所有権移転登記で注意すべきこと

(1)住宅ローンの債務者変更について

住宅ローンの残債がある不動産を財産分与する場合、財産分与による所有権移転登記をしたからといって、自動的に住宅ローンの債務者が変更されるわけではありません。
たとえば、「所有者が夫、住宅ローン債務者も夫」という不動産を妻に財産分与し、所有権移転登記をした場合、所有者は妻となりますが、債務者は夫のままです。

債務者の変更には、住宅ローン債権者(金融機関等)の承諾を得る必要があります。
手続法上、財産分与による所有権移転登記に抵当権者の承諾書が必要というわけではありませんが、実体法上の問題として、借入先に無断で所有者の名義変更をすることは、住宅ローンの契約違反の可能性が高く、後々問題となる可能性が高いので注意が必要です。
事前に金融機関と話をし、承諾を得たうえで所有権移転登記を行う必要があります。

金融機関との交渉など、お困りの際には、当事務所グループの弁護士法人名古屋総合法律事務所にご相談ください。

(2)不動産の財産分与と税金

離婚に伴い、不動産を財産分与した場合には、どのような税金がかかるのでしょうか。
下記に不動産と関係の深い税金について説明させていただきます。

1.登録免許税

かかります。登記申請時に法務局に納める必要があります。税額は固定資産税評価額の2%です。

2.贈与税

原則としてかかりません。ただし、次の場合にはかかります。

  1. 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合
  2. 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

3.不動産取得税

受け取った側にかかるのが原則です。しかし財産分与が財産の清算を目的とする場合にはかかりません。また一定の要件を満たした居住用不動産の場合にも、税額が軽減されます。

不動産取得税の税額は課税標準額の3%です。課税標準額は原則として固定資産税評価額ですが、土地の場合は固定資産税評価額の2分の1となります(平成30年3月31日までに取得した場合)。

財産分与は一般的に次の性質に分類されます。

  1. 清算的財産分与(婚姻中の共有財産の分与)
  2. 扶養的財産分与(離婚の後に一方の生活を補うための分与)
  3. 慰謝料的財産分与(精神的な損害に対しての分与)

不動産取得税は、上記1.清算的財産分与については課税されず、2.扶養的財産分与と3.慰謝料的財産分与については、夫婦財産の清算にあたらないため課税されます。

なお所有権移転登記をして約3カ月後に県税事務所から納税通知書が届く場合がありますが、その場合には離婚協議書を持参し、財産分与の内容を説明されるのが望ましいでしょう。

また次のような居住用不動産である場合には、不動産取得税の軽減措置を受けることも可能です。

  • 昭和57年1月1日以降に建築された建物であること
  • 床面積が50㎡以上2401㎡以下であること(マンションの場合は共有部分を含みます)
  • 不動産の取得者が居住すること

4.譲渡所得税

分与する側にかかります。不動産の場合、「財産分与時の不動産の時価」が「不動産の購入代金(建物については減価償却費相当額を差し引いた金額)」よりも高ければ、税金を納める必要があります。
なお税率は、長期譲渡(財産分与した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産の財産分与)所得の場合であれば、15%(住民税5%)(*)となります。

(*)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税の2.1%を所得税と併せて申告・納付する必要があります。

現状では、リーマンショック以降土地建物の時価が未だ低くなっている場合が多く、納税が不要となるケースが一般的です。
ところで、居住用不動産を分与する場合には、税制上次の優遇措置があります。

贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上の夫婦について土地建物の分与が行われる場合であれば、離婚前に贈与し、給付を受けた者がこれを居住用に使用することによって、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)をうけることができます。

譲渡所得の特別控除(3,000万円の特別控除の特例)
給付者が居住の用に供していた土地建物を分与する場合であれば、離婚届の後に財産分与をすることによって、最高3,000万円まで控除できる特例の適用が受けられます(一定の要件を満たした場合に限ります)。

財産分与の時期やその内容によって、かかる税金も変わります。ご注意ください。

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